reits基金意義絕非一個類固收產品

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隨著近幾年權益基金熱銷不斷，我國首批reits基金推出了。不少基民踴躍申購，延續基金一搶而空的傳統。經過去年基金銷售火熱，大量資金踴躍進入股市，然而國家希望資金可以投資實體。Reits基金作為直接投資實體項目的基金今年推出的恰到好處。有助于市場大量熱錢資金流入實體，而非促進通脹。同時有望改善基礎設施建設融資渠道狹窄，資本退出難等問題。地方需要投資基建拉動經濟，基建資金一般來源于中央預算、地方財政轉移支付、補助、市場化融資等，而reits基金便是地方市場化融資的創新。

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一搶而空的傳統。經過去年基金銷售火熱，大量資金踴躍進入股市，然而國家希望資金可以投資實體。Reits基金作為直接投資實體項目的基金今年推出的恰到好處。有助于市場大量熱錢資金流入實體，而非促進通脹。同時有望改善基礎設施建設融資渠道狹窄，資本退出難等問題。地方需要投資基建拉動經濟，基建資金一般來源于中央預算、地方財政轉移支付、補助、市場化融資等，而reits基金便是地方市場化融資的創新。

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而在市場人士來看，REITs基金更像是開辟了股市、債市外，第三大市場。REITS基金是將項目打包成股權來融資的形式，其80%資金投資基礎設施支持證券。每年分紅不得低于可供分配利潤的90%。不像股市一分紅就除權，而且在海外一些案例都是免稅的。由于reits基金投資標的資產現金流都是較可持續穩定，底層資產估值預測都有跡可循，華爾街一些投資者可以準確預測到reits基金估值以及預期收益。

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REITs歷史來由

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REITs基金最早在美國60年代推出。興盛于應對90年代實體經濟下行的金融救市方案推出的資產證券化組合拳。以MBS、REITs等不動產基金為代表的金融工具開始在實體經濟投融體系中發揮重要作用。90年代初期美國發生嚴重的房地產和經濟危機，才促進針對REITS市場大力改革。2000年日本推出REITS前，經歷了3-4年的經濟低速增長以及負增長。同時歐洲同時期經濟增長乏力，而推出REITS促進經濟發展以及住房市場發展。

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而我國也是經歷了21世紀初經濟高速發展后，經濟滯漲同時面臨疫情后期實體經濟恢復需求。推出reits恰到好處。

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中國首只公募REITs基金

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中國首只公募reits基金對當前具有借鑒意義，國內類REITs基金多數都是私募，公募首只僅有鵬華前海萬科REITS，以鵬華基金作為管理人，萬科以及前海開發公司作為參與主體設計發行。以萬科企業公館租金收益權作為基礎資產。將未來8年公館租金收益作為產品收益。于2015年6月發行。

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然而這只基金合約中將逐步轉向純債基，現在已經不算是REITS基金了。可以看出該基金運作凈值增長每年大約7%-8%，還沒算上分紅收入。就算遇上疫情，公館實體收益預期下滑，似乎凈值也沒有太大波動。對于追求穩健的風險厭惡投資者來說是個理想的選擇。

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套利資金踴躍

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有了鵬華前海萬科先例，就有大量套利資金奔赴這次首批真正意義上的REITs基金。首批REITs基金其戰略投資比例高，而原始權益人至少占20%的份額，網上公開發行占比極低。意味著配售比極低，然而近兩年公募基金帶來增量資金很多，人們搶購熱情很高。許多基金投資者在一些品種上做慣了套利。

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由于REITS基金屬于場內基金，自然有市場價格與凈值之間存在溢價折價情況。對于REITS基金上市后折價溢價，大家爭論紛紛。一般做基金套利的都是LOF場內封閉基金折價套利，市場價格低于凈值時候買入，然后按照凈值贖回。有溢價時候都賣出然后按照凈值申購回來。然而REITS只有一次申購機會，封閉期內無法申購贖回操作。上市以后只能從二級市場買進。申購的套利資金如果有溢價一定會賣出，而買盤又不會去溢價買。多數人預測上市折價概率高。縱然機構惜售也不會去溢價搶購吧。

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值得注意的是在基礎設施中涉及水電交通設施市政項目設施等，需要特許經營的。因為reits基金其本質是股權轉讓，而我國特許經營辦法中要求國有基礎設施轉讓應當以公開競價交易方式；特許經營應當通過招標、談判競爭方式。暗示基金很難以低價接手資產。這也意味著上市后折價概率高。

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對于A股市場影響

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目前首批發行9只reits基金戰略配售機構占比較多。預計真實上市后流通體量較小，可能不足百億。對于A股市場資金分流影響不大。

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縱觀全球金融市場，REITS基金市值占股市總市值比例最高的國家新加坡，其占比也僅僅在15%。美國、英國等成熟資本市場REITs基金市值占比不過3%。說明reits基金收益率的吸引力以及融資能力依然不如股票市場。所以大可不必擔心會分流股票市場資金。

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地方融資影響

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2020年全國公共預算收入18萬億，全國公共預算支出24萬億。

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reits基金是地方融資解決債務壓力，繼PPP資產證券化又一次創新。PPP資產證券化即基礎設施領域政府與社會資本合作項目通過資產證券化融資。PPP資產證券化于2016年推出，后續幾年實際完成的項目并不多。可以說至今不達預期。reits基金可以說是PPP資產證券化融資體系的完善。

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PPP旨在緩解地方債務壓力，諸如北京上海等發達地區財政能力好，需要做融資的項目很少。

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真正優質PPP項目不缺融資方，輪不到發行reits基金。目前首批reits經過管理層精挑細選出來的。后期reits基金底層資產很難保證高質量。

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PPP之所以難以為繼，拿財政部PPP項目庫專家張繼峰說最主要矛盾在于風險與收益不成匹配。PPP項目流動性差，收益率和現金流都有限，而風險不確定。很難吸引投資者。而發行方最終形成的ABS證券化產品利率又不能高于融資成本，否則發行方沒有動力。而公募reits基金上市無疑提升了流動性，確保了投資者利益。

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對于企業影響

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值得注意的是這批reits基金項目有污水處理和生物質能垃圾處理發電。符合當下碳中和發展方向。可以預期reits基金可以降低一些企業迅速擴張時候的負債率。比如往年光伏行業并不是一個好行業。而是發展過程中負債率極高的行業，行業龍頭幾十年倒了一批又一批。隆基股份在迅速擴張過程中過高負債率曾使得投資者憂慮。reits基金可以幫助企業改善負債率，使得公司現金流、利潤變好，更優秀的財務指標可以提升企業市值。股權融資則會更加順利，良性循環。

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總結：作為投資者對于reits公募基金我們不能期望從中獲取超額收益，但是對于風險厭惡者是一項不錯理財出路。由于投資reits基金后期必然需要證券賬戶開立，依然可以給股票市場帶來增量資金。從收益率橫向對比其他理財產品，理論上大量理財資金入市伴隨進入股票市場的增量。

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同時reits公募基金各項法規完善后，尤其是納稅優惠。企業可以降低負債率同時享受納稅優惠。對于企業發展起到促進作用。