為什么 W. P. Carey 是一個很好的通貨膨脹對沖工具

在我看來，W.P. Carey Inc(NYSE:WPC)是對沖投資組合抵御通貨膨脹和可能出現的衰退的最佳房地產投資信托基金之一。只有少數類似的股票享有 W. P. Carey 同比增長約 8％ 的歷史漲幅，在過去五年中，該公司的增長速度甚至更快，達到 27.5％。該股的量化評級也為強勢買入，在GuruFocus的盈利能力方面得分為十分之七。

通貨膨脹率在上升

這不是什么時候的問題，而是通貨膨脹和衰退的洪流將在多大程度上影響經濟增長。停滯是眼前的恐懼。抑郁癥在陰影中隱約可見。但是，最好的辦法之一是投資者可以對沖自己的儲備金是投資房地產投資信托基金，因為從長遠來看，房地產的價值往往會保持令人難以置信的良好。

通貨膨脹主要歸因于美聯儲在COVID推動的經濟衰退期間創紀錄的寬松貨幣政策和印鈔政策。這些政策等同于從未來借錢。現在，由于俄羅斯入侵烏克蘭導致通貨膨脹螺旋式上升完全失控，美聯儲需要 “提前” 加息。

然后是消費者日益恐懼的暗示。杰富瑞集團的一項調查報告稱，無論收入如何，消費者 “財務信心疲軟，購買力感知，未來通脹預期（更高）”...總體而言，接受調查的消費者中有54％表示他們對自己的財務狀況沒有信心，而17％的消費者表示他們對自己的財務狀況沒有信心。”

為什么是 W. P. Carey？

W.P. Carey是一家多元化的凈租賃房地產投資信托基金（REIT），專門研究北美和歐洲的單租戶房地產市場。W. P. Carey 提供房地產銷售和回租、量身定制的新設施以及為前期費用融資。該公司目前正在慶祝其成立50周年。

該公司的名字命名的威廉·波爾克·凱里（William Polk Carey）的職業生涯始于為個人投資者匯集凈租賃商業房地產資產。他將市值提高到驚人的160.5億美元。

從大約數字來看，該公司擁有超過1,304處凈租賃物業。它們占地1.56億平方英尺。入住率高達98.5％。他們的房產中有63％在美國，35％在歐洲。其余的在加拿大、墨西哥和日本。就房地產類型細分而言，17％是零售空間，19％是辦公空間，23％是倉庫，26％是工業，其余是存儲和其他。

多年來，我一直看好 W. P. Carey。它一直在為像 Energizer 這樣的投資者賺錢（ENR（摘要）， 財務) bunny。

最近，第一季度的收益超過了共識預期。第一季度調整后的每股運營資金（FFO）為1.35美元，高于平均估計的1.24美元。業績高于去年同期的1.22美元。房地產調整后的FFO為2.52億美元，高于2021年第四季度的2.39億美元（每股1.27美元）和2021年第一季度的2.103億美元（每股1.19美元）。每股收益比季度FFO高出近10％。

W.P. Carey還將其全年調整后的每股FO指數上調至5.18美元至5.30美元（共識要求為4.97美元），其中包括房地產調整后的每股FO5.03美元至5.15美元。

首席執行官杰森·福克斯（Jason Fox）在回顧通貨膨脹和加息時觀察到：“我們超過99％的ABR來自租金增長嵌入式租金，其中大部分與消費者價格指數掛鉤。相對于資本成本，我們為投資者賺取的全押回報仍然感到滿意。事實上，對于租金上漲與消費者價格指數掛鉤的投資，短期內較高的預期租金增長可能會部分彌補更高的債務成本。”

W.P. Carey 的平均基本租金大部分來自工業房地產和倉庫。工業公司更喜歡租賃而不是擁有自己的場所。與中國的貿易麻煩和對俄羅斯的制裁正在推動美國工業房地產的繁榮。在可預見的將來，這種趨勢可能會持續下去。

財務實力

需要考慮的風險是該公司的財務實力較低。GuruFocus 將財務實力排在十分之四。

盡管通貨膨脹和利率上漲，但福克斯在上周的報告中告訴投資者，W.P. Carey “鎖定了誘人的債務成本，大大低于當前的市場利率。其次，自2月下旬以來，我們的股本成本有了顯著改善，目前我們的股票交易價格接近2019年底COVID出現之前的最高水平。”

該公司的資產負債表和市值為獲得價格極具吸引力的長期資本提供了幾乎無限的機會。我相信，由于獲得優惠的利率，該公司可以根據需要繼續承擔更多債務，即使其他公司會因為如此沉重的債務而陷入困境。

考慮到高額股息，該公司似乎也有信心自己的債務得到控制。該公司的12個月遠期股息為4.23美元；按當前價格計算，收益率為5.2％。如果通貨膨脹持續并且衰退開始，房地產投資信托基金是一個很好的對沖工具，可以為投資組合提供多元化。

值

W. P. Carey 股票的一個優勢是它們的波動性不是特別大。W.P. Carey的貝塔值為0.38，遠低于市場波動率評級為1。在過去的一年中，股價上漲了17％。在過去五年中，價格上漲了36％以上。唯一的大幅暴跌恰逢2020年3月中旬的市場崩盤。

該公司進一步報告說，其收款率穩定，本季度達到99.7％。投資組合占用率為98.5％，與上一季度相比沒有變化。年初至今已完成的投資額為4.154億美元。本季度總處置收益為2660萬美元。

華爾街的分析師壓倒性地給出了W.P. Carey買入和強勁的買入建議。有一些持有建議，截至撰寫本文時，華爾街沒有人建議投資者出售股票。空頭利率僅為1.85％。新聞情緒非常樂觀。技術指標是積極的。股本回報率為5.67％，資產增長為5.26％。

企業內部人士的趨勢也在很大程度上是買方。該公司擁有健康多樣的股東組合：

在我看來，對于這只股票來說，任何低于80美元大關的價格都會被低估了。按周五每股77.90美元的收盤價計算，GF Value圖表將該股評為公允估值。

*本文編譯自gurufocus.com，原文為英文。翻譯可能不完全準確。文章中所有第一人稱代詞“我”均指英文原文作者，不代表價值大師中文站，亦不代表價值大師英文站。
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